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REITs试水惹争议 专家称最佳时机未到

编辑:企联编辑来源:互联网评论数:0发布时间:2013-06-25 11:12:20
  难产多年的房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地。据悉,证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作,并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训的基础上,结合其他国家和地区的REITs模式,监管层将对资产要求、结构设计、参与方的职责等方面进行监管。

  业内人士指出,REITs是房地产金融走向成熟的必然选择,但是风险评估和未来走势并不明朗。亟须完善REITs相关立法,与信贷、投资、价格管理、税收等多项政策的修订同行。

  REITs试水在即

  所谓REITs,是指开发商将旗下的以租金回报为主的商用物业打包为信托基金,然后向投资者兜售,投资者获得每年较固定的租金回报,而开发商则可以成功套现该商业项目。

  早在今年2月,证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定(征求意见稿)》 ,允许包括 企业 应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利,商业票据、债券、股票等有价证券,商业物业等不动产财产均可作为可证券化的基础资产。分析人士认为,这实际上是在为推出REITs铺路。

  渤海证券有限公司资产管理部高级研究员邱世磊在接受《中国 企业 报》记者采访时表示,REITs是房地产金融走向成熟的必然选择,它可以避免单一融通体系下银行政策、 宏观 调控对房地产市场的硬冲击,减缓特定目的政策对整个市场的整体冲击。

  REITs推出专家态度审慎

  但是,眼下推出REITs是否恰逢其时,专家意见不一。

  “发REITs的风险是管理风险、价格体系不成熟的风险,不发REITs是流动性风险,带来的问题很严重。”资深信托人士刘擎建议监管层在政策推出时,宜从制度层面上倾向于投资者,发行价格不宜太高,以解决REITs推出初期的管理风险、价格体系不成熟风险,应让投资者赚钱,吸引更多的投资者加入。

  “现在不是发REITs的好时机,包括REITs在内的很多证券市场的创新应该缓行。”中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏则指出,REITs基本上没有治理结构,监管难度很大;此外,还分流股市资金,对A股不利、对解决历史遗留问题不利。该人士建议监管层先解决存量问题,再进行证券市场的创新。

  “现有关于房地产金融的问题,不必通过REITs解决,像万达这种优质商业地产可以允许其通过上市进行融资,也可以通过资产证券化或发公司债来做。”邱世磊向《中国企业报》记者表示。

  而一位资产证券化研究者则表示,监管层应该关注的问题还有:中国现在的优质房地产,普遍有银行贷款,本身是银行抵押物,REITs将这些优质资产作为标的物打包发行,一旦无法归还银行贷款,抵押物被拍卖,投资者的权益如何保护?

  而工信部副研究员吴维海在接受《中国企业报》记者采访时则表示,从控制房价的角度看,银行信贷收缩控制,发行REITs可解决部分房地产资金问题。但是风险评估和未来走势并不明朗。目前,中国地产融资困难,产业价格高涨, 行业 风险颇大。该政策出台亟待信贷、投资、价格管理、税收等多项政策的修订和完善先行。

  首支保障房REITs至今未获批

  此前有业内人士指出,保障房REITs是REITs发行的最佳突破口。

  早在2012年8月,北京市住房和城乡建设委员会委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾宣布,拟试点发行REITs,缓解公租房所面临的资金紧张问题。

  券商中,中信证券更是花费了近乎5年的时间筹备一单REITs产品,但至今未获批发行。据了解,此单REITs产品的标的资产同样是针对保障房项目。

  “据我所知,现在还没有一个产品获批。”中融信托内部人士王科对《 中国企业报 》记者表示,境内市场上的首例REITs,需要提交审批的部门较多,而其中程序较为复杂。但最大的障碍在于目前国内对于发行REITs的法律基础不够完善。

  中英益利资产管理资产有限 公司 内部人士亦指出,如果国内主体要发行真的REITs产品,必然解决法律方面的问题,而且涉及的部门也比较多,最终谁来审批也是个问题。
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