SOHO中国二次转型结合互联网
编辑：企联编辑来源：中企联合网评论数:0发布时间:2014-11-28 09:17:46
据悉，宣称SOHO中国“由售转租”转型成功的潘石屹11月26日公开表示，公司正在筹备的下一个转型，是用互联网来改变传统房地产行业，将涉及到SOHO中国从管理开发到出租的所有环节。
这个被潘石屹称为“秘密计划”的第二步转型，并不需要投入太多资金，而是用互联网计划对项目进行改造，使空间符合互联网时代的办公需求。潘石屹称，目前已经从互联网公司挖了一些技术人才，但暂时没有考虑与互联网公司合作。
所谓互联网思维，在潘石屹看来关键是效率。“传统行业的效率太低，浪费太大，而互联网效率很高。”据了解，这次转型从管理开发到出租都会涉及，所有的业务都会涵盖，具体细节明年2月将对外公布。
SOHO中国的第一个转型是物业“由售转租”。去年中报披露时，潘石屹通过业绩发布会视频高调宣布，SOHO的战略转型“成功”，彼时，SOHO中国的投资物业租金收入为8610.2万元，占总营收的3.47%。
这已经是SOHO中国由售转租的第二年。8月，SOHO中国半年报交出了靓丽的业绩，剔除投资物业的评估增值，SOHO中国的核心净利润为12.24亿元，同比上涨128%，核心净利润率26%。上半年该公司租金收入同比去年上涨84%，达到了1.64亿元。然而，租金收入营收中所占比例依然很低，仅为3.45%。两年的数据表明，该公司的收入依然靠物业销售支持，这与潘石屹“2015年SOHO中国的收入主要靠租金”的目标仍有很大距离。
今天，潘石屹再次强调“转型成功”，并表示明年公司的租金收入超过销售收入，这与此前所预计的2015年租金收入超过销售收入的目标一致。即将投入市场招租的光华路SOHO项目为公司100%持有，此外，位于上海的复兴路SOHO项目和凌空SOHO项目也是公司100%持有，加上今年投入使用的望京SOHO，潘石屹称，这四个项目将让公司的租金大幅增长，明年租金收入就会超过销售收入，从明年开始销售收入基本为零，不再有散售。
“转型最大的挑战就是资金链断裂风险，转型之前，我们花了一个月来测算各种各样的可能性，还好，资金链一直没有出现问题。”潘石屹称。
“尽量少拿地。”潘石屹这样描述SOHO中国的拿地策略。他认为，为了降低负债率，就不能太快，毕竟租金收益是长期的过程，不同于销售，现金流要转换为项目。
SOHO中国的市场布局集中在京沪两地，潘石屹说：“我们原来是计划北京上海各占50%，结果发现上海拿的项目太多了，投资总额达到了500亿，所以去年出售了上海的三个项目。”
之所以要减持上海项目，在潘石屹看来，是由于前期决策上的失算。他说，理论上来讲，更有效率的市场更有发展，“北京比较分散，上海是一个更市场化的市场，效率比北京高，每平方米面积上拥有的人数和所创造的GDP都比北京高。三四年前，我们基于这样的判断进入了上海。到了前年年底，我们突然发现，上海的办公楼租金上涨了17%，而北京的租金上涨了74%”他说，”我们又调整思路，之前是不是想错了？为什么北京可以涨起来，后来觉得资金是往权力集中的地方走，所以我们减持了上海的投资，又在北京拿了新项目。”
目前，北京和上海核心地区办公楼的供给仍十分有限，特别是北京市场。SOHO中国认为，未来三到五年将很难看到北京出现大规模的优质办公楼集中入市的情况。
潘石屹对公司的写字楼项目信心满满。当空气污染成为大难题，与PM2.5做斗争的潘石屹迎得了市场人气，空气净化系统对潘石屹来说是一笔小投入大产出的生意，它给SOHO写字楼带来的关注远超于所投入的设备价值。SOHO中国承诺SOHO项目室内每日的PM2.5平均浓度达到中国的国家标准，即低于75微克每立方米，潘石屹说，实际上可以做到35微克每立方米以下。财新记者在光华路SOHO写字楼里看到，PM2.5监测设备显示室内的PM2.5平均浓度为17微克每立方米，而打开窗后，数值骤然升到200多。
