近期，随着“国五条”的重磅出台，有关房地产税收的议题再度成为媒体及社会各界关注的焦点。2月20日，国务院常务会议以“国五条”对于房产税试点扩容作出了一锤定音的明确宣示；3月1日，国务院办公厅以国办发201317号文可以理解为“国五条”的中央版细则规定，二手房转让交易按差额征收20%的个人所得税以下文中称之为“个税新政”。由此，税收手段成为与限购限贷的行政手段并驾齐驱的房地产调控重拳，而个税新政也取代先前已经酝酿多年但仍迟迟引而未发的房产税，并被一些媒体称为“调控十年最犀利的狠招”。

　　作为一种基本的政策调控工具，税收手段在过去十年的房地产调控中亦屡被使用，例如针对房地产开发企业的土地增值税，针对个人买卖房产的契税、营业税等等，但过去税收手段通常只是作为调控的辅助性手段，在调控中扮演无足轻重的普通配角，从未成为调控政策组合中的主角。即便是被视为房地产长效制度建设之重要构件的房产税，由于目前还仅限于上海、重庆两地的小范围试点，其作用与效果也仍属于尚待观察。那么，“国五条”的此番虚实结合的税收组合拳，它将带来怎样的政策效用？它能否实现一举多得的政策初衷？

　　尽管相关的征管细则尚未出台，但可以确定的是，和过去历次出台并实施的其他税收政策相比，个税新政不但是名副其实的狠招，更是立竿见影的一记实招，其政策力度之大、覆盖范围之广、跨越时限之长均属于前所未有，无怪乎新政一出股市即应声暴跌，3月4日个税新政之后的首个交易日中国股市重现了2010年4月“国十条”颁布之初的“黑色星期一”，当日沪深两市150多只地产股中约50只地产个股跌停，地产板块市值一日蒸发千亿以上，万保招金四大地产龙头股市值蒸发了300多亿。

　　单就政策力度而言，个税新政与此前按照成交总价1%-3%标准征收相比，实际税负相差悬殊，高低甚至超过十倍以上。我们以北京为例，假定全年成交二手住房以十万套计这个数据大致相当于最近三年北京实际成交二手住房的年均水平，以每套均价200万元，买入卖出差价以每套均价100万元计算，按照个税新政其所应得税收总额约200亿元，而按照此前标准征收则为20亿元左右，其总税收差额约为十倍。显然，对于存量房市场具有一定规模的城市，个税新政可以为地方财税增收，亦可以为地方财政减压，其税收贡献的大小取决于当地存量房交易的规模及交易的活跃程度。

　　与本轮调控中的限购限贷等政策手段相似，个税新政的基本目的是抑制住房的投机投资。虽然目的相似，但两者的手段方式却迥异，可以说，限购限贷是在市场的入口处以“禁止入内”的方式管制需求和抑制需求，是在需求上做减法；而个税新政则是在市场的出口处张榜告示：“留下买路钱”，有事后追索及秋后算账的意味，其作用并不表现在抑制房产投资行为本身，而是运用税收工具调节房地产的增值收益，因此它的作用主要体现在挤压投机投资者或者称之为住房市场的参与者的投资收益空间上，尽管这些参与者事前并未被告知这些游戏规则，也无从知晓规则的中途变更。

　　作为已经重重落下的靴子，个税新政的市场冲击波已经初步体现：比如股市的剧烈震荡，比如二手房交易过户的挤爆，还比如近期离婚案例的激增等等。相比之下，国五条对于房产税试点扩容的政策则犹如另一只悬着的靴子，其何时落地及如何落地同样备受关注，这一实一虚的税收政策组合到底会给市场带来怎样的影响还有待时日，但无可否认，税收新政对市场预期的引导作用不可低估。有别于过去历次调控侧重供给管理或需求管理的作法，国五条首次提出并强调预期管理，尽管这是一项长期系统工程，但包括个税新政和房产税试点扩容在内的税收政策的作用，我们应该是可以有所期待的。

　　抑制住房的投机投资性需求，调节房产的增值收益，增加地方的财税收入，引导和转变未来市场预期，进而推进地方财税收入体制改革，建立长效的房地产税收制度等等，无疑是包括国五条中的个税新政、房产税试点扩容在内的所有房地产税收政策的基本诉求与主要目标。但是，这些诉求与目标能否达成及何时达成端赖于诸多的条件与相关因素。

　　从短期来看，个税新政和房产税试点扩容能否取得预期目标，很大程度上将取决于管理层及主管部门能否及时有效地化解社会各方面的疑虑，尽快制定出台征管细则。这些细则应体现出既能打击投机投资、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平，又能避免伤及无辜、保护市场弱者，为社会大多数居民所能接受。同时还必须正视个税新政可能的负面作用及其局限性，并采取有效的针对性措施。

　　比如，个税新政的实施可能减少二手房的市场供应与交易量，这明显有悖于调控关于“增加供应、稳定房价”的政策初衷，尤其对于北上广深这些市场起步较早、目前市场成交结构中二手房已占据主导地位的城市，减少二手房的市场供应与交易势必将恶化整体供求关系，并增加新房市场的供应压力，加大房价的上涨压力；比如，在当前部分热点城市和中心城市面临增加库存的现实压力下，卖方市场形态渐现，这种情形下个税新政极可能导致卖方将税负成本转嫁给买方，从而进一步推高房价，助推房价上涨；比如，在现实市场交易当中，个税新政的实施可能导致阴阳合同、假离婚等等不健康、不诚信、扭曲的社会经济现象增加，从而降低整体的社会诚信水平，冲击社会人伦道德底线；再比如，个税新政的实施将面临诸多实际征管难题，可操作性存在种种疑问等，如执行不力、操作不当，轻则影响税收征管人员形象，重则损耗各级政府的公信力。

　　来源：搜狐　　作者：陈国强 中国房地产学会副会长、北京大学教授