所谓“啤酒效应”顾名思义是指啤酒泡沫在啤酒中的比例，我们知道一瓶啤酒如果打开没有泡沫说明该啤酒不新鲜或可能存放时间过长，若将啤酒瓶摇晃后 能够产生一定的泡沫则说明该啤酒不仅新鲜而且口味俱佳，但若泡沫过大则会喝起来肚子不舒服还要打嗝，若泡沫超过一定比例后有可能将瓶塞子撑破或捎不注意瓶 子就会爆裂伤及身体，这就是啤酒泡沫的作用和效果。

那么房地产泡 沫和啤酒泡沫看来风马牛不相及的两件事却有着惊人的相似之处，也就是说房地产泡沫如果在可控范围内对经济和城市建设有着推动作用，如果泡沫达到一定程度或 超过人民的承受范围则有可能引起经济滑坡甚至崩溃的地步，更有甚者还可能造成社会的动荡不安和政治稳定。因此本文试图通过数学模型和运算分析对房地产泡沫 的各个不同阶段河对整个宏观经济发展的影响以及政府应采取的调控措施做出适当分析。

我们知道根据国际惯例将一个地区的人均年收入和该地区一套房产的平均售价取中位数相比所得出的结果作为考核

房价高 低的重要标准。在欧美发达国家比较公允的比例是5—10：1，就是说一个人用5到10年的收入能够买到一套房产。考虑到中国改革开放后才开始大规模的城市 化进程，另外中国的人口基数特别庞大，计划生育后人口仍在不断地增长，更重要的是中国直到90年代末期才取消公房分配制度，因此产生了大量的刚性需求，再 加上中国人的一些传统观念往往“儿子买房，老子付款”所造成的两代人购房现象，一定程度上造成房产供不应求的局面。因此跟据中国国情该比例应比西方国家的 比例大，按照目前市场实际状况该比例应该在20：1左右比较合理，即一个人20年的收入可以买到一套房产考虑其买房时上一辈拿出近10年的积蓄和他本人 对十年预期收入，推算该比例应比较合理。

我们按一套房产100平方计算，那么如果目前一个地区的市场房价和该地区的人均收入相比低于20：1，则说明该地区无房产泡沫，也说明该地区城 市化建设速度比较缓慢经济发展比较滞后，收入水平低下，若超过20：1，则按照超过的不同范围和区间来判断该地区的房产泡沫到底处于一个什么样的一个阶 段，政府可根据不同阶段采取相应对策。

当泡沫率低于10%时，如前所述说明该地区无房产泡沫，也说明该地区城市化建设速度比较缓慢，经济发展比较滞后，收入水平低下，这时政府应大力招商引资，大力推动城市建设，同时还可以出台一些刺激经济发展的政策以吸引投资。

当泡沫率大于10%低于30%时，这时该城市经济发展进入快车道，人民收入水平显著提高，迫切要求改善居住环境，这时开发商投资商开始大量涌 入，房地产开始趋热，政府这时应在追求经济发展的同时，充分注意民生保障需求，可推出一定数量的廉租房，同时对开发商进行严格限制，并要求其为市场提供一 定数量的低价房。对投资客进行适度控制。

当泡沫率大于30%低于50%时，这时房产市场开始火热，大量的的投资商开发商云集，房价开始迅速拉升，普通市民开始大量买房，投资商开始大量 囤积房产，开发商力炒地皮，政府土地出让金税金大量增加，房产需求及其旺盛，市民开始抱怨房价涨价太快，过高得房产利润也导致其他行业资金开始进入房地产 领域逐利，这时政府应开始提供不少于市场总供应量30%的廉租房和

经济适用房，以满足老百姓的需求，同时政府应立刻采取相应的措施如限制购房贷款，严格限制投资性投机型购房，并适时推出房产税，同时对一些高价楼盘推出购房特别消费税等措施来抑止上涨，开发商也可为市场提供一定比例的定向房源。

当泡沫率超过50%低于75%时，这时刚性的购买需求和高涨的房价形成矛盾，老百姓开始民怨沸腾，这时政府通过城市土地出让获得了大量的资金， 其他行业资金大量涌入房地产行业后导致其他行业开始萧条，房地产逐渐开始绑架经济，并产生了经济的虚拟繁荣和严重泡沫化，社会也开始不安起来，那么政府这 时应果断采取措施推行房产税，高价房产消费特别税，同时向社会提供不少于50%市场供应量的廉租房和经济适用房，同时应禁止投资性投机性购房，对银行信贷 严加限制。

当泡沫率超过75%时，这时房价已经高涨到和老百姓购房无任何关系，政府所采取的一切措施全部失灵，房地产已经绑架整个国民经济和城市发展 ，房地产泡沫已经大到随时破裂的地步，社会开始陷入不稳定，经济濒临随时崩溃的边缘，这时政府应提供不低于市场供应量75%的经济适用房和廉租房以保证民 生需求和社会稳定，同时禁止银行信贷资金进入房地产领域，禁止投资投机型购房，同时加大消费税和房产税的征收力度，确保房产泡沫破裂后对其他领域不造成伤 害，避免经济全面崩溃。

上述几个阶段只是利用一种静态的收入和房价进行比较后所得出的各个阶段的不同应对措施，而在目前整个大的市场环境中导致房地产泡沫化还应这种考虑以下两方面因素的影响：

罪魁祸首之一中国的广义货币M2供给量超大，货币供给量过大引起流动性过大，会导致资产价格迅速膨胀，从而加具房产泡沫和经济过热。是造成房产泡沫吹大的直接原因

罪魁祸首之二是国际金融资本通过各种手段大量涌入房地产，直接导致房地产的表面供不应求，造成市场的严重恐慌心理，更加剧了房产市场泡沫过热。是房地产泡沫破裂的根本导火线。

针对罪魁祸首之一国家应严格限制人民币滥发，限制人为的流动性过剩，针对罪魁祸首之二政府应采取严厉的法律制裁手段对其进行坚决打击以稳定市场。

上述房产泡沫的论述尽管和啤酒泡沫有着惊人的相似之处，但是毕竟房产泡沫还是更多的人为因速所导致，只要措施适当手段得力相信还是能控制住泡沫，避免重蹈97-98年亚洲金融危机和07—08年世界金融危机所带来的悲剧后果。

来源：新浪乐居