“不动产登记全国联网”的消息一经发出，外界就将其与房地产税，甚至“空置税”的开征挂钩，视其为征税的“技术前提”。7月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇在答记者问时表示，加快推进房地产税相关政策举措。这一表态更增加了外界对于房地产税出台的预期。

　　来之不易的全国联网

　　“先难后易”，先登记住宅与商办类项目

　　随后，在2013年11月，原国土资源部被国务院常务会议明确为负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记。会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，“建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除‘信息孤岛’”。

　　从2014年开始的4年里，普通人对于不动产登记最切身的体会恐怕就是手中的“房本”悄然变成了不动产权证。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，从此市民申请办理的“房本”改为不动产权证，同时遵循“不变不换”的原则，即在不发生交易的情况下不强制旧证换新，并且“房本”所保护的权利没有变动。

　　2014年9月，原国土资源部部长姜大明主持召开第26次部长办公会议，审议并原则通过“国土资源云”建设总体框架，“国土资源云”即是国土资源和不动产统一登记信息系统的简称。会议强调，当前要尽快推进全国不动产统一登记信息平台建设。“国土资源云”建设的目标就包括：“逐步实现基础设施资源、数据资源、业务应用与服务的国家一级大集中或部省(区域)两级大集中。”而其应用包括国家、省、地、县和乡五级。

　　2017年3月，姜大明就曾表示，力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　万波进一步解释，不动产网络在“国土资源云”上只是一层应用，而房屋登记信息又是不动产登记网络中的一部分，也就是说，房屋登记信息只是“国土资源云”子集当中的子集。“不动产的概念很大，所有不能移动的固定资产都叫不动产。”他说，大到山川河流，小到文物古迹和高速公路，都可称之为不动产，理论上都会被登记到这张网络上。尽管只是“国土资源云”子集中的子集，但住宅类项目的登记由于会牵涉到一系列社会问题，所以最容易触动普通人的神经。

　　《中国经济周刊》记者了解到，住宅和商业办公类项目最先被登记，也是本着“先难后易”的原则，比如文物古迹等门类的登记就被放在了后面。“文物保护单位这部分不动产属于国有资产，不会发生交易，由国家事业单位自己登记就可以，相对简单。”万波说。但最终，所有门类的不动产信息都会被记录入这张大网中。

　　“目前苦于不动产登记数据还不甚详实，数据补充和整合工作正在进行中。预计明年情况会好很多。”万波分析认为，不动产包含的内容和条线很多，从2014年开始立项的“国土资源云”只用4年时间是无论如何做不到“大而全”的。

　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉《中国经济周刊》记者：“有些住宅暂时没有房产证，就需要补证；有的产权所属并不清晰，就需要重新厘清；有的只有纸质版房产证，就需要将其电子化后才能录入系统。这些工作从技术上讲没有难度，但耗费的周期非常长，工作量也很大。”

　　而为县一级平台提供不动产数据整合等技术支持现在成了县一级政府对外采购服务中的“香饽饽”。《中国经济周刊》记者此前登录中国政府购买服务信息平台发现，搜索含“不动产”字样的政府对外招标项目，在时间为“近一周”的情况下有超过70条结果，若搜索条件为“近一月”，则结果超过280条。

　　据了解，除了基础数据的缺失，一些地方在搭建不动产统一登记平台时也曾遇到类似“信息壁垒”的问题。一位知情人士告诉记者，他就曾遇到地方房管局不太配合不动产信息登记中心搭建的问题，“房管局手中握有有关不动产交易的信息，大量的信息积累在原本由房管局搭建的网络系统中，这部分数据一旦分享给其他网络，那么这部分业务的人员势必萎缩，这就触动了既得利益。”

　　自然资源部于2018年全国两会后正式组建，万波告诉《中国经济周刊》记者，这一改革将此前分属于发改委的主体功能区规划、分属于住建部的城乡规划以及分属于原国土资源部的土地规划等职能统一交由自然资源部行使，为“国土资源云”的构建提供了机制协调上的支持。“根据我们的经验，此前分属于国土资源行政序列的部门对空间类的数据掌握得比较多，有很详尽的土地坐标数据，而房管局行政序列的单位则对房屋数据比较在行，问题是无法将房屋数据安放到相应的地块上去。经过一系列整合工作之后，各自的特长可以相得益彰，有利于加快工作的开展。”

　　不动产登记信息人人可查吗？

　　针对外界普遍关心的不动产信息公开查询功能，中国社会科学院长城学者孙宪忠曾指出，从法理上讲，让不动产信息充分公开、让大家都能够查询是有缺陷的。“为了保护交易主体的合法利益和秩序，需要建立一个风险防范机制。只有涉及到当事人双方的交易，当事人和利害关系人才有权利去查询不动产登记信息。”

　　2014年时，原国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志曾表示，到2017年底前，可“全面实现信息共享并依法提供信息查询服务”。

　　如何保证信息安全是外界关注的另一个问题。值得注意的是，不动产登记平台的另一个特点是构架在私有云，而非公有云上。所谓私有云是指为一个客户单独使用而构建，因而提供对数据、安全性和服务质量的最有效控制，相较而言公有云则是第三方提供商为用户提供的能够使用的云，一般可通过互联网使用，其核心属性是共享资源服务。

　　联网后的下一步：开征房地产税？限制“炒房”？

　　“不动产登记全国联网”的消息一经发出，外界就将其与房地产税的开征挂钩，视其为在全国开征房地产税的技术前提。

　　原国土资源部副部长胡存智此前曾撰文指出，不动产统一登记并不是开征房地产税的前提，在分散式登记模式下同样可以开展征收房地产税的改革。

　　思源地产发展部副总经理、首席分析师郭毅也告诉《中国经济周刊》记者，全国联网能够保证中央政府层面清楚地知晓公民在全国范围内拥有不动产的数目、位置和其他关键信息，也有益于摸清全国不动产分布的“基数”和“底牌”，对制定房地产税全国统一的税基和税率等问题提供可参考的全国性标准。“如果只由各地方分散式地管理这些信息，在具体征收上仍会面临很多问题。”她认为，不动产登记全国联网毫无疑问是房地产税在全国范围内开征的先决条件，“只有把全国的情况摸清楚了，才能去想下一步该具体怎么收。”

　　而在中国土地学会前秘书长黄小虎看来，征税只是联网的一个附带功能。“联网的目的肯定不是为了征税，而是健全市场经济体制下的物权保护制度，说白了就是要把‘家底’搞清楚，分门别类地对各种不动产进行保护和管理。”但他同时也认为，市场对房地产税即将开征的预判并非空穴来风，“数据摸清楚了，自然为征税提供了先决条件。”

　　当然，开征房地产税需要迈过的不仅是技术关，还有法律关。“立法先行，充分授权，分步推进”是推进房地产税立法和实施的原则。“‘不动产登记全国联网’只是一种工具，而且目前尚未完成全面登记，各种政策快速落地的可能性不大。”张大伟对《中国经济周刊》记者分析称，征收房地产税除了信息透明之外，还有一项重要前提是建立房屋的估值动态系统，而这一系统目前尚未建立，对税率、税基等问题都没有实质性答案，房地产税离落地还有相当一段路要走。

　　在万波看来，简单认为不动产登记信息全国联网与房产税的征收有直接关系，理解过于片面。“不动产登记全国联网”意味着不动产登记的大数据时代已经到来。在不久的将来，不动产统一登记信息系统不仅能进行不动产登记的受理、审批、发证工作，同时可以提供城市商品房价格走向趋势分析，供需关系分析，甚至为政府进行城市经济建设提供辅助决策。

　　黄小虎就认为，全国联网后，所有的房产名归谁下都一目了然，对房价起不到直接影响，但至少可以间接起到抑制“炒房”的作用。

　　黄小虎对记者说，“刚需”和“非刚需”目前没有严格的标准，但至少异地购房时当地政府部门可以通过网络查询到该购房者在全国拥有房产的数量，这就是一个很大的技术进步。“是否会按照‘非刚需’对待，还是要根据当地的政策走。如果有的人在全国范围内的确是‘非首套’，但在当地工作和生活，必须有当地的住房，那也不应该限制这类交易。”他表示，全国联网的意义仅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行为还是要靠各地方政府出台的各项具体政策，信息平台的作用只是基础性的。

　　“政策出台不是信息平台单方面能够促成的。”万波对《中国经济周刊》记者如此说，他认为在“炒房”的黄金时间段，二三线城市没有对非本地户籍人士在纳税和社保的持续时间方面进行限制，随后到来的“限购潮”在税收和社保缴纳持续时间上进行限制，起到了一定效果。

　　《中国纪检监察报》曾刊登文章称：“房地产领域是官员腐败的重灾区。官商勾结、多占住房和办公用房超标现象十分普遍。在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%”。

　　他山之石：国外如何进行不动产登记？

　　新加坡政府长期严格限制炒卖组屋的行为，很早实行了不动产登记制度。目前新加坡的不动产电子登记系统基本上可以做到让所有人都能查到某一张地契所在地块的详细信息，如房主姓名和国籍，以及这套房屋建好后曾经转手过多少买家、有无相关贷款等信息。如果有人愿意支付更多的信息费，甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图，由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。

　　俄罗斯：直接与税收挂钩

　　俄罗斯也在推进登记信息电子化的进程，未来将保证俄国公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权，全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。

　　英国的不动产登记实际上是土地登记制度，土地上的房屋从属于土地，仅在土地权属证书中予以标明，并无房屋权属证书。最早的土地登记始于1535年，直至1990年底，英国才开始在英格兰和威尔士境内实施强制土地登记制度。

　　美国：多实行契约登记制度

　　美国房地产登记一般由房地产所在县的政府登记办公室负责。进行登记后，业主的信息全部在政府留有备案，未来将房屋出租或出售，均不需要类似房产证等文件。但经过登记的房地产并不确保产权完全清楚，在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态，必须有其他保障制度。美国保障产权主要靠三种方法：在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见，确认产权的真实性；向专业的产权保险公司购买产权保险。

　　德国实行不动产登记的历史已有100多年，由地方法院的不动产登记局掌管，不动产登记局虽然属于法院的组成部分，但不管辖一般的民事、刑事案件，专司不动产登记，许多地方的不动产登记局归州政府领导。在公开程度上，如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，提供登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息就可以在不动产登记局进行查询。

　　法国：公证人评估和审查的最长追溯期可长达30年