2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》18号文，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确住房市场化的基本方向。许多人认为，这是国家对楼市进行调控的开端，至今年已经有10个年头。在这10年里，政府与楼市一直在“涨价”和“调控”间博弈。

　　2005年3月“国八条”出台，国字号调控条文首次出现，至今年“国五条”出台，楼市经历了一轮又一轮的调控，除了2008年的救市之外，今年的“国五条”已经是政府第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策。

　　历经近10年的调控，房价为何依然越调越涨?

　　楼市涨价成10年主调

　　在江门楼盘市住建大厦二楼办理二手房过户相关手续的余先生十分开心，因为他觉得没有哪个决定比2007年决定买房更正确了。那一年，余先生在市区买了一套房，那时候的房价是3000多元每平方米。“那时候大家都觉得我买贵了，我买了之后也后悔。但现在不到五年，房子的价值差不多翻了一番，想起来十分庆幸。”余先生笑着说。“现在我赶在"国五条"落地江门前把它卖出去，再换一套大点的房子住。”

　　不过，并不是每个人都如余先生般开心。不少还没买房的工薪阶层和白领阶层只能看着房价一个劲地涨，心里十分忧愁。“房价一年一个样，收入的增长永远赶不上房价的上涨。”张小姐说。从2010年开始张小姐就打算买房了，不过钱还不够，张小姐和丈夫商量着要存点钱。两年多过去了，张小姐银行账户里的数字依然够不着房价，现在还只能租房住。房价高企一直是社会难以绕开的话题，前段时间《蜗居》的热播，正是诉说人们关于房价这心头的痛。

　　江门的情况只是全国的一个缩影。新世纪的第一个10年里，房地产基本上都是以“涨”为主调。“年年调控年年涨”，调控政策像一条缰绳，一直艰难地和楼市这匹野马拉扯着。不少城市频频出现排队购房的热潮，江门这两年也频现“日光盘”、“夜光盘”。“改革开放以来，没见过哪样商品这么抢手。大家都抢着买，因为一转身，房价又一个样了。”一位购房者曾经向笔者感慨道。

　　据媒体统计，从2002到2012十年间，全国商品房平均售价从2091元/平方米上涨至5429元/平方米，涨幅达159%。北上广深和发达省份的省会城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。在广州楼盘、深圳楼盘等一线城市，两三万元每平方的房价已经成了家常便饭。居高不下的房价，让不少青年喊出“逃离北上广”的口号。

　　楼市陷入“越调越涨”怪圈?

　　1998年以后，在一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，一些城市“发力”过猛，出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头，商品房价格和土地价格畸形上涨。

　　但楼市真正热起来应该是从2001年开始。2001年起，楼价开始了一个快速上涨的周期。2004年，房地产在刚刚从非典中走出来的中国经济中发挥着重要作用，但也带来了楼市过热的担忧。2004年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%，当年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年—2003年间3.6%的年均涨幅。居民的收入水平虽然同步提高，但远不能赶上楼价上涨的速度，普通市民购房越来越困难。

　　以珠三角的龙头城市广州为例，来自合富辉煌的数据显示，2001年广州人月均收入约1300元，经过10年的经济迅速发展，2010年广州的人均月收入为2700多元，仅仅翻一倍。但当广州房价在2005年开始大幅度攀升、销售均价达到7000元/平方米以上时，人均月收入的增速却由2004年的12%下降为2005年、2006年的8.5%左右。

　　在楼价与居民收入渐行渐远的背景下，政府开始发力。2003年18号文出台后，政府连续出台政策缩紧“银根”和“地根”，至2005年，当年《政府工作报告》明确提出要抑制房价过快上涨势头，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。楼市调控越来越受到国家的重视。2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有。“套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定就是始于彼时。2008年金融危机期间，政府稍稍给楼市松绑，随之而来的是更严厉的组合拳。2009年12月至今，国务院先后5次召开常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台，“国十条”祭出限贷政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出“杀手锏”，限购、限贷、限价三管齐下。今年，新的“国五条”再次出台，引起楼市大动。

　　政府的调控政策不可谓不给力，但楼市依然难逃涨价的命运。楼市十年九调，房价上涨120%，年均上涨12%，最高年涨幅接近30%。为何楼市越调越涨?

　　有专家认为，过去10年调控房价越调越高，但是不调控有可能更高，所以调控总体上还是取得了预期效果。专家认为，就近两年房地产市场调控效果而言，客观来看，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房需求成为市场主流，冷却降温效果明显。从房价看，对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示，其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%，下降为2011、2012年12月的同比上涨3.64%、5.97%，调控效果明显。

　　楼市难调控有多方面的原因。近10年来随着城市化的进程，越来越多的农村人口涌入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向度流动，城市人满为患，造成一线城市房价飙升的现象。土地开发成本也是很重要的原因。据悉，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半，更不用提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。林林总总的原因都会造成房价居高不下。“国五条”的另一只靴子还没落地，带来的一切效果还只能是猜测。国五条出台后楼市会如何走，还有待观察。

　　年份 北京楼盘上海楼盘广州 深圳 杭州楼盘全国住宅均价

　　2000 4919 3565 4304 5718 2940 -

　　2001 5061 3866 4262 5818 2845 -

　　2002 4764 4134 4200 5802 3526 -

　　2003 4737 5118 4211 6256 3939 2213

　　2004 5053 6489 4537 6756 4185 2549

　　2005 6274 6842 5366 7582 5619 3010

　　2006 8280 7196 6545 10039 6218 3132

　　2007 11553 8361 8267 14050 7616 3665

　　2008 12418 8255 8853 12665 8409 3655

　　2009 13799 12840 9351 14615 10555 4695

　　2010 17782 14400 11921 19170 14132 4727

　　2011 16846 14503 12650 21184 13282 5010

　　2012 17021 14061 13162 19589 13448 5429

　　单位：元/平方米 数据来源：国家统计局

　　五大重点城市及全国商品房年销售均价变化

来源：《南方日报》